Hammersmith Property Solicitor Helena Camacho considers Lease Extensions in the Context of Residential Property Purchases and Sales

Extending Lease before Sale

When a leasehold flat is being sold the buyer may want to get the lease extended and can ask the seller to take appropriate action before the purchase is completed, as the buyer will not be entitled to apply for a lease extension until they have owned the property for at least two years.

If the buyer insists upon arrangements being made for a lease extension, there are two choices open to the seller and buyer: The seller can make all the arrangements to get the lease extended before completing the purchase or a condition can be included in the sale contract requiring the seller to serve a statutory notice requesting a lease extension, and to then assign the benefit of this notice to the buyer on completion of the sale.

In the first case the buyer will have to wait while the seller goes through the necessary steps to obtain a lease extension from the freeholder. This can take several months but from the buyer’s point of view provides certainty of the new lease.

In practice however it is more common however to adopt the second course of action despite its additional risk to the buyer. The seller will usually not want to serve the S42 Notice requesting a new lease until the exchange of contracts for the sale as, if the buyer pulls out before exchange, the seller might have to complete the lease extension himself – and pay all the costs. The sale contract in these cases will contain provisions agreed between the parties’ conveyancing solicitors for the service of the notice form immediately upon exchange and the assignment by the seller of the benefit of the notice to the buyer at completion, leaving the buyer to deal with the extension afterwards.

Although the procedures outlined above do enable a buyer to get the benefit of a lease extension, the seller may choose to get the lease extension before selling the property despite the costs and complications, as it usually reflects very favourably on the purchase price and makes the property available to a much larger group of buyers who are relying on mortgages to fund their purchase as lenders are requiring increasingly long leases on properties in order to make mortgage offers.

 

Hammersmith conveyancing solicitor Helena Camacho notes that when buying or selling a leasehold property thought should be given to whether a Lease Extension is appropriate and if so when the best time to deal with it is.

 

If you have any queries about Lease Extensions please contact Helena Camacho on hc@hpwsolicitors.co.uk

 

 

Advogada em Hammersmith Helena Camacho Analisa o Processo de Extensão da Duracão de Lease*

Prolongamento da Duracao do Lease Antes da Venda do Imovel

Quando uma propriedade em regime de leasehold está a ser vendido, o comprador pode querer iniciar o porcesso de prolongamento da duracão do lease antes da conclusão da compra porque o comprador não terá direito a pedir uma extensão do lease até ser proprietario durante pelo menos dois anos.

Se o comprador insiste em iniciar o porcesso de prolongamento da duracão do lease antes da conclusão da compra há duas opcoes: o vendedor pode efetuar todas as diligências para a extensão antes de terminado o processo de compra ou pode ser incluida uma condição no contrato de venda exigindo que o vendedor sirva o aviso legal solicitando uma extensao do lease e que atribua o benefício do mesmo ao comprador no momento da conclusão da compra.

No primeiro caso, o comprador terá que esperar enquanto o vendedor efetuar as etapas necessárias para a obtencao da extensão do Lease, o que pode levar diversos meses mas do ponto de vista do comprador significa a certeza da extensao do Lease.

A segunda opcao e a mais escolhida apesar do risco para o comprador. O vendedor geralmente não vai querer servir o aviso solicitando uma extensao do Lease até o momento da assinatura e troca de contratos porque se o fizer antes e o comprador decidir nao avancar com a compra, o vendedor podera ter de completar o processo de extensão e pagar todos os custos associados.

Embora os procedimentos indicados acima permitam que um comprador inicie o processo de extensão do lease, o vendedor pode escolher começar esse processo antes de vender a propriedade. Apesar dos custos e das complicações reflete-se geralmente muito favoravelmente no preço de compra e torna o imóvel acessivel a um grupo muito maior de compradores que estão a comprar com o auxilio de emprestimos – ja que as instituicoes finananceiras estao a exigir Leases de duracao cada vez mais longa.

 

*Neste artigo vamos utilizar o termo Ingles Lease que significo o direito de possuir, ocupar, usar ou alugar a propriedade em questão durante o termo de contrato de Lease.

Para qualquer esclarecimento sobre o assunto de Extensão de Leases por favor contacte Helena Camacho hc@hpwsolicitors.co.uk